Можливості органів самоорганізації населення та ОСББ для захисту Ваших прав

Однією з найбільших проблем для киян є сьогодні неконтрольована та руйнівна забудова міста, ущільнення існуючої забудови, знищення парків і скверів.

Руйнується і спотворюється життєвий простір людини. Забудовуються прибудинкові території, дитячі та спортивні майданчики, подвір’я.

Єдиний вихід із цієї критичної ситуації – ОБ’ЄДНАННЯ в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) та органи самоорганізації населення (ОСН).

Саме ОСН та ОСББ мають повноваження та можливості покращити якість життя киян і захисти їхні подвір'я, дитячі та спортивні майданчики від "проблемної" забудови.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – юридична особа, створена власниками квартир та приміщень будинку для спільного управління й утримання будинку та для спільного використання загального майна.

ОСББ є неприбутковою організацією, яка має печатку та банківський рахунок і може укладати цивільно-правові договори, відповідаючи за своїми зобов’язаннями своїм майном (але не особистим чи спільним майном своїх членів).

Членом ОСББ може стати будь-який власник (співвласник) житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку.

Головні завдання ОСББ – це покращення утримання житлових будинків та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні якісних комунальних послуг, раціональне використання платежів мешканців, управління спільною власністю.

- визначати кошторис утримання своєї квартири;

- визначати розмір внесків на утримання будинку;

- диктувати структуру і стиль управління ОСББ;

- формувати штатний розклад і персональний склад працівників, які обслуговують Ваш будинок та встановлювати їм заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо);

- вибирати найкращого виконавця житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, обслуговування ліфту, дезинфекція, виконання ремонтних робіт, тощо);

- визначати черговість проведення поточного ремонту і контролювати його якість;

- отримати прибудинкову територію в приватну власність і самостійно приймати рішення щодо її використання;

- більш успішно, ніж ЖЕКи та окремі мешканці, вимагати від постачальників комунальних послуг (“Київенерго”, ”Водоканал”) виконання умов угод.

- ОСББ як юридична особа може отримувати кредит на проведення ремонтів, установку лічильників, облаштування прибудинкової території тощо.

- Приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватися лише за погодженням з правлінням ОСББ, причому першочергове право на викуп таких приміщень має саме ОСББ.

- Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати в оренду допоміжні приміщення та направляти ці кошти на поліпшення технічного стану житла. За цього воно зберігає право на державну дотацію на утримання будинку, а також і на дотацію з місцевого бюджету в рамках міської програми “Мій двір, моє подвір’я”.

- Колишній власник будинку (як правило, районна рада) зобов’язаний взяти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті.

- Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які залишились у них перед комунальним ЖЕКом.

- ОСББ має податкові пільги – за законом воно не платить податок на прибуток із тієї своєї діяльності, яка спрямована на утримання свого житла.

- ОСББ має достатньо широкій простір для вибору принципів господарювання. Так, воно може передати свій будинок на баланс та обслуговування будь-якій приватній чи відомчій житлово-експлуатаційній установі або ж залишити його в комунальному ЖЕКу, може укласти з ЖЕКом договори лише на деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укладати прямі договори з “Київенерго” та “Водоканалом”.

- Як виняток, ОСББ, очікуючи більш сприятливих умов, може взагалі не здійснювати ніякої господарської діяльності, а використовувати свій юридичний статус для захисту житлових прав мешканців будинку.

ОСББ будується на суто демократичних засадах. Його членом може бути кожен, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення в даному будинку. Члени ОСББ мають право: обирати та бути обраними в його керівні органи (правління і ревізійну комісію); безперешкодно знайомитися з документами об’єднання; за бажанням виходити з ОСББ; скликати позачергові збори (якщо на те є воля 20% членів) без відповідного рішення правління й у тому числі достроково переобирати керівництво. Ці права й обов’язки чітко закріплені в Типовому статуті ОСББ, де проводиться детальне розмежування повноважень між: зборами, правлінням, зборами уповноважених, а також членами об’єднання.

Для створення ОСББ необхідно провести установчі збори, на яких мають бути присутні не менше половини власників квартир. На установчих зборах необхідно ухвалити статут ОСББ, обрати голову та правління. Після цього відбувається державна реєстрація ОСББ у державного реєстратора.

Райони	Телефони відділу державної реєстрації	Телефони відділу адміністрації, що надає консультації щодо створення ОСББ
Голосіївський	289-41-10 287-27-40	Відділ ЖКГ 522-84-63
Дарницький	562-21-31	Відділ підприємництва 562-05-52
Деснянський	519-67-60 518-23-67	Відділ приватизації 515-25-39
Дніпровський	558-68-44 552-51-70	–
Оболонський	420-46-46	Відділ ЖКГ 418-20-61
Печерський	280-03-36 254-55-91 280-87-23	Відділ ОСББ 280-65-24
Подільський	417-87-92	Відділ підприємництва 417-87-92
Святошинський	450-06-90 450-05-59	Відділ ЖКГ 424-82-52
Солом’янський	249-47-52 246-32-50	Відділ ЖКГ 249-47-46
Шевченківський	234-21-79 235-61-53	Відділ приватизації 489-37-04

Спілка власників житла Києва у рамках виконання проекту Європейської комісії "Громадська ініціатива в управління житлом" надає консультації по створенню ОСББ по вівторках та четвергах з 16.00 до 20.00за адресою:

- Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”;

- Закон України “Про житлово-комунальні послуги”;

- Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”;

- Постанова КМУ № 572 від 8 жовтня 1992 р. “Правила користування приміщеннями житлових будинків”;

- Постанова КМУ № 1521 від 11 жовтня 2002 р. “Про реалізацію Закону України “Про об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку” зі змінами згідно з постановою КМУ № 1242 від 22 вересня 2004 р.;

- Постанова КМУ № 560 від 12 липня 2005 р. “Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій”;

- Постанова КМУ № 630 від 21 липня 2005 р. “Про затвердження Правил надання послуг з центрального опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення”;

- Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 56 від 15 вересня 1992 р. про Положення “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”;

- Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 141 від 27 серпня 2003 р. про Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та про Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя;

- Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 150 від 10 вересня 2004 р. про Примірний перелік послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд;

- Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 60 від 25 квітня 2005 р. про Порядок визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді;

- Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 25 серпня 2005 р. “Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій”.

Статус ОСББ дає мешканцям додаткові можливості захищати свої права в питаннях забудови.

1. ОСББ може отримати прибудинкову територію в приватну власність, що убезпечить Вас від забудови цієї території та розміщення на ній будь-яких об’єктів.

2. Якщо ділянка, що виділяється під забудову, прилягає до прибудинкової території ОСББ, відповідно ст. 5 Закону України «Про основи містобудування» та ст. 18 Закону України «Про планування та забудову територій» ОСББ є юридичною особою, з якою має бути узгоджено будь-яке будівництво на ній.

3. При виникненні спорів щодо землевідведення та будівництва на території, прилеглій до прибудинкової території ОСББ, об’єднання як юридична особа може подати до суду а також виступати третьою стороною в судових процесах.

Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Виходячи зі ст. 11 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Отже, ОСББ стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку.

Тому відразу після реєстрації ОСББ доцільно вирішити питання з передачею об’єднанню прибудинкової території і визначити, як краще її використовувати в інтересах членів ОСББ. Прибудинкова територія (земельна ділянка) передається ОСББ у власність або в користування, в тому числі на умовах оренди, відповідними органами місцевого самоврядування.

Ознайомитися з даними Державного земельного кадастру, щоби дізнатися, хто є власниками та користувачами земельних ділянок у житловому кварталі, де розташовано Ваш будинок, звернувшись до Головного управління земельних ресурсів КМДА (01001, Київ, вул. Хрещатик 32-а; тел.: 279-58-72; факс: 246-55-68; веб-сайт: http://www.guzem.kmv.gov.ua; e-mail: gu@kievzem.kiev.ua).

Державний земельний кадастр – це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Замовити технічний звіт щодо встановлення зовнішніх меж земельної ділянки, яку ОСББ планує оформити у власність для обслуговування багатоквартирного будинку. Кінцевим етапом технічного звіту є оформлення Акта встановлення та узгодження зовнішніх меж земельної ділянки (прибудинкової території) в натурі (на місцевості).

При розробці технічного звіту також відбувається погодження меж земельної ділянки з власниками та користувачами суміжних земельних ділянок.

Технічний звіт можна замовити в будь-якій землевпорядній організації, що має ліцензію на проведення землевпорядних робіт (тобто в комерційній фірмі або в комунальному підприємстві “Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі”, яке підпорядковане Головному управлінню земельних ресурсів КМДА). Замовлення технічного звіту коштує кілька тисяч гривень.

Як правило, за принципом мовчазної згоди технічний звіт розробляється відразу і для власників приміщень прибудов до багатоквартирного будинку.

До того як прибудинкова територія була передана у власність ОСББ, її благоустроєм займалися члени об’єднання. Під час оформлення прибудинкової території у власність ОСББ фірми, які є власниками приміщень у прибудовах до багатоквартирного будинку, зазвичай починають претендувати на територію, яка вже благоустроєна силами ОСББ.

У разі розробки технічного звіту відразу для кількох власників може виникнути ситуація, що фірмі, якій належить прибудова, можуть відвести територію, де вже розміщено дитячий майданчик чи автостоянку співвласників багатоквартирного будинку; крім того, в цьому випадку за технічний звіт платить саме ОСББ, хоча цей документ фактично є спільним для кількох власників.

Звісно, технічний звіт розробляється не на підставі права власності на прибудинкову територію, а за принципом цілісності житлового комплексу, тобто всієї будівлі. Тому в цьому випадку можна порадити хіба що укласти цивільно-правову угоду між ОСББ і власниками приміщень у прибудовах, у якій будуть розподілені сфери впливу і діяльності на певних ділянках прибудинкової території та обумовлено засади спільного фінансування розробки технічного звіту.

Звернутися до київського міського голови з проханням видати розпорядження на оформлення землевідведення прибудинкової території (адреса: 01044, м. Київ–44, вул. Хрещатик, 36; тел. Управління з питань звернень громадян: 254-13-49, 254-16-63, 279-25-33, 235-03-94).

Замовити будь-якій землевпорядній організації технічну документацію із землеустрою для оформлення права користування ОСББ земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування житлового будинку. Для цього Ви маєте надати їй таку документацію (перелік може змінюватися):

- копію статуту ОСББ;

- копію установчого договору;

- копію свідоцтва про реєстрацію;

- довідку про включення до ЄДРПОУ;

- документ, що підтверджує передачу будинку ОСББ у встановленому порядку (акт прийому на баланс).

Замовником розробки технічної документації згідно з чинним законодавством зобов’язаний виступити відповідний орган місцевого самоврядування, й усі витрати, пов’язані з розробкою проекту, повинні бути віднесені замовником на власний рахунок.

На практиці ж кошти для виготовлення цих документів (інвентаризацію ділянки, виготовлення плану її відводу) віднайти має саме ОСББ. Загальна сума може сягати 10–20 тис. гривень.

Землевпорядна організація, як правило, самостійно готує необхідні матеріали і направляє їх для погодження міськими службами (у відповідну районну державну адміністрацію; Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища КМДА, Державне управління екології та природних ресурсів у м. Києві, Державну санепідемслужбу м. Києва, спеціально уповноважений орган охорони культурної спадщини КМДА, Інститут Генерального плану м. Києва) та складає проект рішення Київради про землевідведення прибудинкової території.

Розгляд Київрадою питання про надання прибудинкової території у власність ОСББ та прийняття відповідного рішення. Цим рішенням також затверджується проект передання прибудинкової території у власність ОСББ. У таких рішеннях, як правило, є вказівка на те, що ОСББ має у місячний термін звернутися до Головного управління земельних ресурсів КМДА з клопотанням щодо організації робіт щодо винесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та оформлення державного акту на право власності на земельну ділянку (видається за підписом київського міського голови та начальника Головного управління земельних ресурсів КМДА).

Органи самоорганізації населення – це добровільне об’єднання громадян за територіальною ознакою (ОСН може бути створений на базі багатоквартирного будинку, вулиці, кварталу або мікрорайону).

Органи самоорганізації населення як представницькі органи в системі місцевого самоврядування створюються громадянами для представлення своїх інтересів та захисту своїх прав.

ОСН є юридичною особою, має свідоцтво про державну реєстрацію, розрахунковий рахунок, печатку та власність.

- представляти і захищати інтереси громадян, що проживають на території ОСН, перед органами місцевого самоврядування, органами державної влади, юридичними особами;

- покращувати організацію проживання громадян та вдосконалювати господарювання на території ОСН;

- забезпечувати задоволення побутових, культурних, соціальних та інших потреб жителів шляхом сприяння в наданні їм відповідних послуг.

1. ОСН разом із депутатами представляють інтереси жителів будинку, вулиці, мікрорайону, села, селища, міста у відповідній місцевій раді та її органах, місцевих органах виконавчої влади.

2. ОСН вносять у встановленому порядку пропозиції до проектів місцевих програм соціально-економічного і культурного розвитку відповідних адміністративно-територіальних одиниць та проектів місцевих бюджетів.

3. ОСН здійснюють контроль за якістю надаваних громадянам, які проживають у житлових будинках на території діяльності органу самоорганізації населення, житлово-комунальних послуг та за якістю проведених у зазначених житлових будинках ремонтних робіт.

4. ОСН долучаються до планування забудови території ОСН шляхом обов’язкової участі в обговоренні проектів містобудівної документації. За окремим рішенням місцевої ради ОСН може бути надане право обов’язкового узгодження проектів землевідведення під забудову на його території.

5. ОСН можуть лобіювати перед місцевою радою та міським чи сільським головою питання про відкриття нового магазину, подання соціальної допомоги мешканцям, введення нового чи відміну наявного транспортного маршруту, відкриття школи, дитячого садка, молодіжного клубу, спортивної секції, ремонт та реконструкцію комунальних мереж або будинків, благоустрій території, проведення свят, публічних акцій та інше.

6. ОСН разом із депутатами місцевих рад визначають пріоритети у використанні коштів з депутатського фонду, що надаються з місцевих бюджетів, домагаючись спрямування їх на допомогу виборцям. Наприклад, у 2005 році депутатський фонд одного депутата Київради становив 800 тис. грн., депутата столичної районної ради – 70 тис. грн., а фонд київського міського голови сягав 44 млн. грн.

7. ОСН мають можливість бути присутніми на апаратних засіданнях районних адміністрацій та сесіях районних і міської рад, можуть колективно оскаржувати дії чи бездіяльність комунальних служб перед головою ради та депутатами.

8. Місцевою радою ОСН може бути передано повноваження з контролю за розподілом коштів, які збираються з квартплати мешканців території ОСН, та коштів, призначених для проведення капітального ремонту будинків. ОСН разом із представниками ЖЕКу можуть визначати перелік та обсяг ремонтних робіт, брати участь у виборі виконавців ремонтних робот та прийнятті виконаних робіт.

9. ОСН мають право подавати свої пропозиції до постійної комісії з питань бюджету районної або міської ради, бути присутніми на засіданнях цих комісій та на сесіях, на яких затверджуються місцеві бюджети. ОСН міста зі спільної ініціативи можуть клопотати перед міським головою про внесення певних видатків до міського бюджету. Приміром, у 2004 році з київського міського бюджету було виділено 2,7 млн. грн. на виконання Програми сприяння місцевому самоврядуванню та підтримки діяльності органів самоорганізації населення у м. Києві на 2004–2006 роки.

10. ОСН мають повноваження вносити на розгляд органів місцевого самоврядування пропозиції щодо благоустрою та здійснювати громадський контроль за дотримання Правил благоустрою населених пунктів (відповідно до закону "Про благоустрій населених пунктів" від 06.09.05). ОСН можуть бути ініціаторами суботників, акцій з озеленення території, зі створення та ремонту дитячих майданчиків, лавочок та інших малих архітектурних форм. ОСН вправі подавати заявки про планування таких акцій до міської або районної ради й отримувати фінансування для їх проведення.

Відповідно до чинного законодавства алгоритм створення органу самоорганізації населення виглядає таким чином:

- скликання зборів (конференції) жителів за місцем проживання, на яких приймається рішення про створення ОСН та обирається ініціативна група;

- звернення ініціативної групи до відповідної ради про надання дозволу на створення ОСН;

- розгляд питання про надання дозволу на створення ОСН відповідною радою; прийняття рішення про надання дозволу на створення ОСН або про відмову в його наданні;

- проведення установчих зборів (конференції) органу самоорганізації населення, обрання керівництва ОСН, затвердження положення про ОСН;

- легалізація органу самоорганізації населення (через повідомлення або реєстрацію).

Орган самоорганізації населення не рідше одного разу на рік повинен звітувати про свою діяльність на зборах (конференції) жителів за місцем проживання.

ОСН має інформувати населення про своє місцезнаходження, час роботи і години прийому громадян.

Сільська, селищна, міська, районна в місті (в разі її створення) рада може додатково наділяти орган самоорганізації населення частиною своїх повноважень з одночасною передачею йому додаткових коштів, а також матеріально-технічних та інших ресурсів, необхідних для здійснення цих повноважень. Вона ж здійснює контроль за їх виконанням.

- Закон України “Про органи самоорганізації населення”;

- Закон України “Про місцеве самоврядування в Україні”;

- рішення Київради № 373/1807 від 28 березня 2002 р. “Про порядок реєстрації органів самоорганізації населення”;

- рішення Київради № 10/170 від 26 вересня 2002 р. “Про органи самоорганізації населення в м. Києві”;

- розпорядження КМДА № 1781 від 24 вересня 2003 р. “Про затвердження Положення про порядок легалізації органів самоорганізації населення у м. Києві”.

Статус ОСН дає мешканцям додаткові можливості захищати свої права в питаннях забудови.

1. Участь ОСН у громадському обговоренні проектів містобудівної документації (детальних планів забудови, схем планування території тощо) є обов’язковою. Отже, відповідно до пункту 2.1.3 Правил забудови м. Києва та рішення Київради “Про Порядок громадського обговорення містобудівної документації у м. Києві” № 438/3014 від 16 червня 2005 року міська і районна адміністрації мають обов’язково обговорити проекти містобудівної документації з ОСН.

2. Органам самоорганізації населення за рішенням Київради можуть бути делеговані повноваження щодо погодження землевідведення під будівництво на їхній території.

3. Органи самоорганізації населення можуть бути ініціаторами й організаторами проведення громадських слухань з приводу будь-яких питань (й тому числі і з питань забудови), що відносяться до компетенції відповідних органів місцевого самоврядування.

4. Представник ОСН має право брати участь у засіданнях Архітектурно-містобудівної ради з питань, що стосуються будівництва на території ОСН.